Calculadora de hipotecas
Hipotecas
Una hipoteca es un préstamo garantizado por una propiedad, generalmente una propiedad inmobiliaria. Los prestamistas lo definen como el dinero prestado para pagar un inmueble. En esencia, el prestamista ayuda al comprador a pagarle al vendedor de una casa y el comprador acepta reembolsar el dinero prestado durante un perÃodo de tiempo, generalmente de 15 a 30 años. Cada mes, se realiza un pago del comprador al prestamista. Una parte del pago mensual se denomina capital, que es la cantidad original prestada. La otra parte es el interés, que es el costo que se paga al prestamista por usar el dinero. Puede haber una cuenta de depósito en garantÃa involucrada para cubrir el costo de los impuestos sobre la propiedad y el seguro. El comprador no puede ser considerado propietario pleno de la propiedad hipotecada hasta que no se realice el último pago mensual. En EE. UU., El préstamo más común es el préstamo convencional a interés fijo a 30 años, que representa entre el 70% y el 90% de todas las hipotecas. Las hipotecas son la forma en que la mayorÃa de las personas pueden adquirir viviendas en los EE. UU.Las hipotecas son préstamos garantizados
Debido a que una casa o propiedad comprada actúa como garantÃa a cambio del dinero prestado para financiar la compra, las hipotecas se incluyen en la categorÃa de préstamos garantizados. Como resultado, el hecho de que el prestatario no reembolse el dinero prestado y los intereses al prestamista le da al prestamista el derecho de hacerse cargo de la propiedad garantizada. Una ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que una propiedad hipotecada se vende para pagar la deuda del prestatario que incumplió.
Componentes clave de una hipoteca
Una hipoteca inmobiliaria generalmente incluye los siguientes componentes clave:Monto del préstamo: el monto que se pide prestado a un prestamista o banco. El monto máximo de préstamo que se puede pedir prestado normalmente se correlaciona con los ingresos familiares o la asequibilidad. Para calcular una cantidad asequible, utilice nuestra Calculadora de asequibilidad de la vivienda.
Pago inicial: el pago inicial de la compra, generalmente un porcentaje del precio total. En los EE. UU., Si el pago inicial es menos del 20% del precio total de la propiedad, por lo general, el seguro hipotecario privado (PMI) es obligatorio hasta que el capital se pague a menos del 80% o 78% del precio total de la propiedad. La tasa del PMI normalmente oscila entre el 0,3% y el 1,5% del monto total del préstamo, dependiendo de varios factores. Una regla general es que cuanto mayor sea el pago inicial, más favorable será la tasa de interés.
Plazo del préstamo: la cantidad de tiempo durante el cual el préstamo debe reembolsarse en su totalidad. Las longitudes más populares son 30 años y 15 años. Normalmente, cuanto más corto sea el plazo del préstamo, menor será la tasa de interés.
Tasa de interés: la tasa de interés que cobra un prestamista hipotecario. Puede ser fija (también conocida como hipoteca de tasa fija o FRM) o ajustable (también conocida como hipoteca de tasa ajustable o ARM). La calculadora anterior solo se puede utilizar para tarifas fijas. Para los ARM, las tasas de interés generalmente se fijan durante un perÃodo de tiempo, después del cual se ajustarán periódicamente en función de los Ãndices del mercado. Los ARM transfieren parte del riesgo a los prestatarios. Por lo tanto, las tasas de interés iniciales son normalmente de 0,5% a 2% más bajas que las del FRM con el mismo plazo de préstamo. Las tasas de interés hipotecarias normalmente se expresan en Tasa de porcentaje anual (APR), que a veces se denomina APR nominal o APR efectivo. Es la tasa de interés expresada como tasa periódica multiplicada por el número de perÃodos de capitalización en un año. Por ejemplo, si una tasa hipotecaria es del 6% TAE, significa que el prestatario tendrá que pagar el 6% dividido por doce, lo que equivale al 0,5% de interés cada mes. Por lo general, la APR tendrá algunos costos adicionales.
La forma más común de pagar un préstamo hipotecario es realizar pagos fijos mensuales al prestamista. El pago contiene tanto el capital como los intereses. Para un préstamo tÃpico a 30 años, la mayorÃa de los pagos en los primeros años cubren los intereses.
Costos asociados con la propiedad de la vivienda y las hipotecas
Los pagos mensuales de la hipoteca generalmente comprenden la mayor parte de los costos financieros asociados con la propiedad de una casa, pero hay otros costos importantes a tener en cuenta. Estos costos se dividen en dos categorÃas, recurrentes y no recurrentes.
Costos recurrentes
La mayorÃa de los costos recurrentes persisten durante y más allá de la vida de una hipoteca, son un factor financiero importante. Los impuestos a la propiedad, el seguro del hogar, las tarifas de la HOA y otros costos aumentan con el tiempo como un subproducto de la inflación. Hay entradas opcionales dentro de la calculadora para aumentos porcentuales anuales. El uso de estos puede resultar en cálculos más precisos. En algunos casos, estos costos de rutina combinados pueden ser más que el pago de la hipoteca.
Impuestos sobre la propiedad: un impuesto que los propietarios pagan a las autoridades gubernamentales. En los EE. UU., El impuesto a la propiedad generalmente lo administra el gobierno municipal o del condado. El impuesto anual sobre bienes raÃces en los EE. UU. VarÃa según la ubicación, normalmente entre el 1% y el 4% del valor de la propiedad. En algunos casos extremos, la tasa impositiva puede ser del 10% o más.
Seguro de hogar: una póliza de seguro que protege al propietario de accidentes que puedan ocurrir en su residencia privada u otras propiedades inmobiliarias. El seguro de hogar también puede contener cobertura de responsabilidad personal, que protege contra demandas que involucran lesiones que ocurren dentro y fuera de la propiedad. El costo del seguro del hogar varÃa según factores como la ubicación, el estado de la propiedad y el monto de la cobertura. Normalmente, el costo anual puede oscilar entre el 0,1% y el 5% del valor de la propiedad.
Seguro hipotecario privado (PMI): protege al prestamista hipotecario si el prestatario no puede pagar. EspecÃficamente en los EE. UU., Si el pago inicial es menos del 20% del valor de la propiedad, el prestamista normalmente requerirá que el prestatario compre PMI hasta que la relación préstamo-valor (LTV) alcance el 80% o 78%. El precio del PMI varÃa según factores como el pago inicial, el tamaño del préstamo y el crédito del prestatario. El costo anual suele oscilar entre el 0,3% y el 1,5% del monto del préstamo.
Tarifa de HOA: una tarifa que se impone al propietario de la propiedad por una organización que mantiene y mejora la propiedad y el entorno de los vecindarios que cubre la organización especÃfica. Los condominios, las casas adosadas y algunas casas unifamiliares generalmente requieren el pago de las tarifas de la HOA. Las tarifas anuales de la HOA generalmente ascienden a menos del uno por ciento del valor de la propiedad.
Otros costos: incluye servicios públicos, costos de mantenimiento del hogar y todo lo relacionado con el mantenimiento general de la propiedad. Es común gastar el 1% o más del valor de la propiedad solo en el mantenimiento anual.
Costos no recurrentes
La calculadora no aborda estos costos, pero es importante tenerlos en cuenta.
Costos de cierre: las tarifas que se pagan al cierre de una transacción de bienes raÃces. Estos no son cargos recurrentes, pero pueden ser costosos. En los EE. UU., El costo de cierre de una hipoteca puede incluir una tarifa de abogado, el costo del servicio de tÃtulo, la tarifa de registro, la tarifa de la encuesta, el impuesto a la transferencia de propiedad, la comisión de corretaje, la tarifa de solicitud de hipoteca, los puntos, la tarifa de tasación, la tarifa de inspección, la garantÃa de la vivienda, -Seguro de vivienda pagado, impuestos a la propiedad prorrateados, cuotas prorrateadas de asociaciones de propietarios, intereses prorrateados y más. Los vendedores compartirán algunos de estos costos. No es inusual que un comprador pague alrededor de $ 10,000 en costos totales de cierre en una transacción de $ 400,000.
Renovaciones iniciales: algunos compradores pueden optar por renovar antes de mudarse. Por ejemplo, cambiar el piso, volver a pintar las paredes, actualizar la cocina o incluso renovar todo el interior o el exterior. Estas renovaciones pueden resultar costosas muy rápidamente.
Varios: muebles nuevos, electrodomésticos nuevos y costos de mudanza también son costos no recurrentes importantes y comunes de la compra de una vivienda.
Reembolso anticipado y pagos adicionales
En muchas situaciones, los prestatarios hipotecarios pueden querer liquidar las hipotecas más temprano que tarde, ya sea en su totalidad o en parte, por razones que incluyen, entre otras, ahorros de intereses, venta de viviendas o refinanciamiento. Sin embargo, antes de hacerlo, es importante consultar primero con los prestamistas hipotecarios para ver si aceptan pagos anticipados o adicionales, ya que algunos tendrán multas por pago anticipado.
Sanción por pago anticipado
Una multa por pago anticipado es un acuerdo, muy probablemente explicado en un contrato hipotecario, entre un prestatario y un prestamista hipotecario que regula lo que el prestatario puede pagar y cuándo. Los montos de las multas generalmente se expresan como un porcentaje del saldo pendiente en el momento del pago anticipado, o un número especÃfico de meses de interés. El monto de la multa generalmente disminuye con el tiempo hasta que finalmente se elimina, normalmente dentro de los 5 años.
Hay dos tipos de penalizaciones por pago anticipado, prepagos suaves y prepagos fuertes. Un prepago suave permite la venta de una casa sin penalización, mientras que un prepago fuerte penaliza a una persona no solo por vender una casa, sino también por refinanciarla. La mayorÃa de los prestamistas hipotecarios permiten a los prestatarios liquidar hasta el 20% del saldo del préstamo cada año. El pago único debido a la venta de una vivienda normalmente está exento de una multa por pago anticipado. Pocos prestamistas cobran multas por pago anticipado en respuesta a la venta o refinanciamiento de una casa, pero asegúrese de revisar los términos del préstamo cuidadosamente por si acaso. Los préstamos de la FHA no tienen sanciones por pago anticipado.
Estrategias de reembolso anticipado
Además de cancelar el préstamo hipotecario por completo, por lo general, hay tres estrategias principales que se pueden utilizar para amortizar un préstamo hipotecario antes. Los prestatarios adoptan principalmente estas estrategias para ahorrar en intereses. Estos métodos se pueden utilizar en combinación o individualmente.
Refinanciamiento a un préstamo con un plazo más corto: las tasas de interés de los préstamos hipotecarios a plazo más corto probablemente serán más bajas. Esto se debe a que, a los ojos de los prestamistas, los préstamos de menor duración son menos riesgosos, por lo que están más dispuestos a ofrecer tasas de interés más favorables al prestatario. Tenga en cuenta que esto impone una mayor presión financiera al prestatario debido a los mayores pagos mensuales de la hipoteca. Además, puede haber tarifas involucradas.
Realice pagos adicionales: en los préstamos hipotecarios a largo plazo tÃpicos, una gran parte de los pagos anteriores se destinará al pago de intereses en lugar del principal. Cualquier pago adicional disminuirá el saldo del préstamo, disminuyendo asà los intereses y permitiendo que el prestatario cancele el préstamo antes a largo plazo. Algunas personas adquieren el hábito de pagar más cada mes, mientras que otras pagan más siempre que pueden. Hay entradas opcionales en la Calculadora de hipotecas para incluir muchos pagos adicionales, y puede ser útil comparar los resultados de complementar las hipotecas con o sin pagos adicionales.
En su lugar, realice pagos quincenales (una vez cada dos semanas) del pago de medio mes; dado que hay 52 semanas al año, esto equivale a hacer 13 meses de pagos de hipoteca al año en lugar de 12. Este método es principalmente para quienes reciben su cheque de pago quincenal. Es más fácil para ellos formar el hábito de tomar una parte de cada cheque de pago para hacer los pagos de la hipoteca. En los resultados calculados se muestran los pagos quincenales con fines comparativos.
Beneficios del reembolso anticipado
Hay varias razones para que los prestatarios cancelen su hipoteca antes, ya sea en su totalidad o en parte.
Ahorros en intereses: debido al tamaño y la duración del préstamo hipotecario, los ahorros en intereses pueden ser significativos.
PerÃodo de reembolso más corto: cuantos más pagos adicionales se realicen, particularmente al comienzo de la vida del préstamo, más corto será el plazo general del préstamo.
Satisfacción personal: a muchas personas les gusta la sensación de no tener deudas y de poseer la propiedad total de una casa.
Inconvenientes del reembolso anticipado
Si bien cancelar una hipoteca antes puede parecer una gran idea, es posible que no tenga sentido en todos los casos.
Los costos de oportunidad de inversión pueden ser altos: en el gran esquema financiero, las tasas hipotecarias tienden a estar en el extremo inferior. Por ejemplo, cancelar una hipoteca con un interés del 4% no parece tan atractivo para las personas que pueden obtener un rendimiento del 10% o más de sus inversiones.
Capital encerrado en la casa: pagar una hipoteca antes de lo habitual puede resultar en que se guarde demasiado dinero en una casa demasiado rápido. Si bien esto puede ser bueno para algunas personas, puede imponer cargas financieras a los prestatarios que requieren un cierto nivel de liquidez para mantener su salud financiera. En el caso de una emergencia, es mucho más fácil acceder a fondos en una cuenta de inversión o cuenta bancaria en lugar de fondos en forma de capital de la vivienda. Además, el valor acumulado de la vivienda puede contarse contra el propietario al solicitar ayuda universitaria basada en la necesidad.
Pierda la deducción de impuestos: en los EE. UU., Los intereses hipotecarios suelen ser deducibles de impuestos. Durante los primeros años de una hipoteca, cuando los pagos de intereses son los más altos, los prestatarios pueden beneficiarse de una deducción considerable, especialmente si se encuentran en una categorÃa impositiva más alta. No más hipotecas significa que ya no hay ninguna deducción fiscal relacionada. Tenga en cuenta que este beneficio generalmente solo está disponible para los contribuyentes que eligen detallar sus deducciones de impuestos en lugar de tomar la deducción estándar.
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